العنوان: هل يجب عليك استخدام نهج الإيجار / الشراء (الإيجار لامتلاك) لبيع أو تأجير منزلك؟
المؤلف: بوب باباس
source_url: http://www.articlecity.com/articles/business_and_finance/article_4451.shtml
date_saved: 2007-07-25 12:30:07
التصنيف: business_and_finance
مقالة - سلعة:
هل سبق لك التعامل مع مستأجرين سيئين؟ المدفوعات المتأخرة؟ البقع على السجادة؟ المكالمات في وقت متأخر من الليل حول المرحاض توقف؟ في بعض الأحيان ، لا يعد كونك مالكًا لعبة ممتعة ، خاصةً عندما يكون لديك منزل لطيف ومستأجرين سيئين.
هل استفدت من معدلات الفائدة المنخفضة الأخيرة وقمت بإعادة تمويل منزلك إلى الحد الأقصى؟ ماذا عن قرض شراء منزل أو أي شكل آخر من أشكال الرهن العقاري الثاني؟ هل تعرف كم يمكنك الابتعاد عن طاولة الإغلاق بعد دفع جميع الرهون العقارية والتكاليف المرتبطة بها ، مثل رسوم سمسار العقارات؟ كثير من الناس يبتعدون بالقليل جدًا أو لا شيء. حتى أن البعض يجب أن يدفع. إذا كان هذا السيناريو ينطبق عليك ، فقد يكون من المنطقي تأخير بيع منزلك. قد يكون من الممكن توليد تدفق نقدي إيجابي وتثبيت سعر بيع أعلى مع عقد إيجار / شراء FSBO (للبيع من قبل المالك).
إليك سيناريو آخر: تريد بيع منزلك الخاص ، لكنه لا يتحرك بالسرعة التي تريدها (أو بأسرع سمسار العقارات "سريع الحديث" الذي أقنعك بإدراجها). لقد فكرت في استئجارها لتغطية مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ، ولكن لا أحد يريد إيجارًا قصير الأجل دون أي فكرة عن الوقت الذي يتعين عليه المغادرة فيه. وماذا لو لم يترك المستأجر عند بيعه؟ يمكن أن يكون عقد الإيجار / الشراء FSBO حلاً.
لذلك قررت تركها شاغرة. أنت تسدد دفعتين أو ثلاثة أو أربعة أقساط رهن عقاري. تلغي شركة التأمين الخاصة بك بوليصة التأمين الخاصة بك لأنها كانت شاغرة لأكثر من 30 يومًا (هذا صحيح ، يمكنهم فعل ذلك ، لذا اقرأ وثيقتك!). أنت لا تريد خصم السعر بشدة ، ولكن عليك القيام بشيء ما الآن! إليك حل FSBO - عقد إيجار مع خيار الشراء أو الاستئجار / الشراء (يُشار إليه أيضًا بالإيجار المراد امتلاكه).
ماذا يعني تأجير / شراء منزل FSBO؟
عقد الإيجار + عرض الشراء = اتفاقية الإيجار / الشراء
في وقت ما من حياتك ، قمت باستئجار منزل أو شقة ، لذا فأنت على دراية باتفاقية الإيجار. إذا كنت قد اشتريت أو بعت منزلًا ، فأنت على دراية بعرض الشراء. اتفاقية الإيجار / الشراء هي مزيج من الاثنين - اتفاقية إيجار مقترنة بعرض شراء (يُطلق عليه أحيانًا "إيجار للامتلاك" أو "خيار" ، أو أي الحق في الشراء بسعر متفق عليه).
فيما يلي مثال على كيفية عمل الإيجار / الشراء. لنفترض أن لديك منزلًا بقيمة 100000 دولار. قد يكون "الإيجار الجاري" في سوقك لهذا المنزل حوالي 800 دولار شهريًا. تقرأ اتفاقية الإيجار / الشراء بشكل أساسي على النحو التالي:
مدة الإيجار: إيجار شهرين: 800 دولار
سعر الشراء: 100،000 دولار ائتمان الإيجار: 400 دولار في الشهر
عادة ، سيتم إضافة جزء من الإيجار الشهري إلى سعر المنزل. في المثال أعلاه ، يتم إضافة 50٪ أو 400 دولار شهريًا. لذلك إذا قرر المستأجر الشراء بعد عام واحد (يطلق المحامون على ذلك "ممارسة خيارهم في الشراء") ، فسوف يدفعون 100،000 دولار - 4،800 دولار = 95،200 دولار. إذا لم يشتري المستأجر / المشتري العقار ، يحتفظ المالك بكامل الإيجار الشهري. أفضل جزء هو أن مبلغ 400 دولار شهريًا يعتبر "اعتبارًا للخيار" من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية ولا يلزم الإبلاغ عنه كدخل حتى يتم بيع المنزل أو انتهاء عقد الإيجار / الشراء!
كما ترى ، هناك العديد من الفوائد التي يمكن أن يوفرها لك عقد الإيجار / الشراء ، بما في ذلك:
إعفاء فوري من مدفوعات الرهن العقاري
حل سريع لسيناريو "البيت الجميل في السوق البطيء"
مضمون عدم وجود شاغر
لا حاجة لخصم سعر الشراء بشدة
خصم الضرائب (حيث يمكن معاملة العقار على أنه "إيجار" لأغراض ضريبية)
لماذا لا أدرجها لدى وكيل حقيقي فقط؟
لا يضر الإدراج مع وكيل عقاري أو سمسار. ومع ذلك ، فإن معظم السماسرة العقاريين ببساطة "يقومون بإدراج" ممتلكاتك. هذا يعني أنهم يلتصقون بها في الكمبيوتر متعدد القوائم وينتظرون لدغة. المشكلة الأولى في هذه الطريقة هي أن هناك آلاف المنازل الأخرى في الكمبيوتر تقرأ تمامًا مثل منزلك. إذا كنت تريد نقل منزلك بسرعة ، فعليك تقديم شيء مختلف. الإيجار / الشراء هو ذلك الشيء المميز الذي يجعل منزلك جذابًا.
المشكلة الثانية هي أن معظم السماسرة لا يعرفون ما هو عقد الإيجار / الشراء ، وكيف يعمل ، وكيفية تسويق مثل هذه الصفقة. لن يشارك معظم السماسرة في عقد إيجار / شراء ، لأنهم ببساطة يريدون رسومًا أعلى (بعد كل شيء ، يتعين عليهم جني أموال كافية لدفع ثمن تلك الإعلانات البارزة الكبيرة مع صورتهم عليها!).
ZZZZZZ